Nutzniessung und Wohn­recht

Im Jahr 2011 haben die Diskus­sionen rund um die Erbschafts­steuer einen regelrechten Ansturm auf Anwaltskanzleien, Notariate und Erbschaftsämter ausgelöst. Warum? – Durch den Immobilien­boom in den letzten Jahren haben viele Wohnungen und Häuser erheblich an Marktwert gewonnen. Dies führte dazu, dass das Vermögen vieler Schweizer Familien in wenigen Jahren auf über 2 Millionen Franken gewachsen ist. Um zu verhindern, dass ihre Kinder bei Annahme der Initiative 20 % Erbschaftssteuer bezahlen müssen, haben sich zahlreiche Eltern dafür entschieden, ihre Liegenschaften bereits zu Lebzeiten den Kindern zu überschreiben. Damit die Eltern aber trotzdem weiter in ihren Häusern wohnen können, schlossen viele Familien Nutzniessungs- oder Wohnrechtsverträge ab.

Was ist der Unterschied zwischen einem Nutzniessungs- und einem Wohnrechtsvertrag? Gemäss ZGB (Art. 745 Abs.2) verleiht die Nutzniessung dem Berechtigten den vollen Genuss des Gegenstandes, insbesondere das Recht auf Besitz und Gebrauch. Im Falle einer Immobilie betrifft dies also das Haus oder die Eigentumswohnung. Der «Nutzniesser» ist der wirtschaftliche Eigentümer einer Liegenschaft. Er hat die Berechtigung, die Wohnung oder das Haus zu vermieten und zu verpachten. Er hat das Anrecht auf die Erträge, muss aber für den gewöhnlichen Unterhalt, Bewirtschaftung, die Hypothekarzinsen, Steuern, Abgaben und Versicherungsprämien aufkommen. Der Nutzniesser hat jedoch kein Recht, die Liegenschaft wesentlich zu verändern oder zu verkaufen. Die Nutzniessung endet mit dem Tod der berechtigten natürlichen Person bzw. mit der Auflösung der juristischen Person. Mit einem Nutzniessungsvertrag verwalten also weiterhin die Eltern das Haus, auch wenn es rechtlich bereits den Kindern gehört.

Das Wohnrecht hingegen verleiht den entsprechenden Personen die Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Gebäudeteil zu wohnen. Dieses Recht ist weder übertragbar noch weitervererbbar. Im Gegensatz zur Nutzniessung gestattet das Wohnrecht nur die Eigennutzung. Falls das Wohnrecht nicht ausdrücklich auf eine Person beschränkt ist, darf der Wohnrechtsberechtigte seine Familienangehörigen bei sich in der Wohnung aufnehmen. Lasten, die nicht den gewöhnlichen Unterhalt betreffen, sind grundsätzlich Sache des Eigentümers und gehen auch auf dessen Kosten. Anders als bei der Nutzniessung obliegt die Verzinsung der Grundpfandschulden und die Bezahlung der mit dem Grundeigentum verbundenen Steuern und Abgaben dem Eigentümer.

Für die Erstellung eines Nutzniessungs- oder Wohnrechts braucht es eine öffentliche Beurkundung. Falls Sie sich entschliessen sollten, Ihre Liegenschaft bereits zu Lebzeiten jemandem zu überschreiben, empfehle ich Ihnen die Konsequenzen vorgängig mit einem Anwalt oder Notar genau zu besprechen – Denn überstürzte Handlungen können später zu unerwarteten Konflikten führen!