Kauf und Verkauf von Renovationsobjekten

Heute möchte ich Ihnen ein paar Tipps geben, die beim Kauf oder Verkauf einer älteren Immobilie hilfreich sein können.

Der Preis einer Liegenschaft setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen. Ich habe in einem früheren Ratgeber über die gängigen Bewertungsmethoden geschrieben. Der wichtigste Faktor neben der Lage ist das Alter und der Zustand der Immobilie. Bei älteren Liegenschaften besteht oftmals Renovationsbedarf. Auch wenn das Haus oder die Wohnung gut gepflegt wurde, möchten die zukünftigen Bewohner es dem heutigen Standard anpassen. Dies kann bedeuten, dass Fenster, Küchen, Bäder, Heizung, Boden- und Wandbeläge ersetzt werden oder auch, dass neu oder zusätzlich isoliert wird. Verkäufern hilft es, wenn sie sich schon einmal mental auf die Umbauwünsche zukünftiger Käufer einstellen und sich damit abfinden, dass das Haus nach dem Verkauf nicht mehr das Alte sein wird. Damit die Käufer sich ein besseres Bild zum Ausbaustandard der Liegenschaft machen können, ist es hilfreich, wenn Dokumente wie Baupläne, Baubeschriebe, Bauabrechungen, Handwerkerlisten vorhanden sind. Es lohnt sich also immer alle Dokumente sorgfältig abzulegen. Bei Neubauten gehört das heute zu der Baudokumentation die vom Architekten oder GU zur Verfügung gestellt wird.

Was im Laufe der Zeit verändert wird, ist oft ungenügend dokumentiert und fehlt dann zum Beispiel beim Verkauf als Bewertungsgrundlage oder bei der Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer. Es lohnt sich also immer peinlich genau nachzuführen, was an einer Liegenschaft an Unterhalt und Renovation geleistet wird. Zudem gilt: „Ehrlichkeit währt am längsten“ – es ist eine Selbstverständlichkeit ehrlich über den Zustand der Immobilie Auskunft zu geben. Der Käufer darf nicht getäuscht werden.

Bei einer professionellen Bewertung sind all die angesprochenen Informationen/Dokumente wichtiger Input für die Berechnung des Marktwertes. Wer mit dem richtigen Preis und gut dokumentiert in den Verkauf einsteigt, erspart sich viel Umtriebe und verlorene Zeit.

Als Käufer eines Renovationsobjektes lohnt es sich besonders genau hinzuschauen. Besichtigen Sie das Objekt mehrmals und lassen Sie sich von Architekten und Handwerkern beraten. Die Kosten für Renovationen werden oft unterschätzt, können aber durchaus auch überschätzt werden. Es gibt neben der „perfekten Lösung“ immer auch Varianten/Kompromisse, die der Ideallösung sehr nahe kommen und wesentlich günstiger sind. Bei älteren Liegenschaften wird im Kaufvertrag fast immer ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Davon ausgenommen sind arglistig verschwiegene Mängel. Es lohnt sich, sowohl als Käufer wie auch als Verkäufer sich in diesen Belangen juristisch beraten zu lassen.

 

Wie so oft im Leben gilt – etwas mehr Fleiss heute, erspart später viel Ärger und zahlt sich mehrfach zurück.

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